1. Natura juridicǎ. Prescripția achizitivă, cunoscută și sub numele de uzucapiune, reprezintă o modalitate originară prin care se dobândește dreptul de proprietate ori un alt drept real asupra unui bun ca urmare a posesiei sale continue pe întreaga perioadă prevăzută de legislația în vigoare, cu sprijinul unui avocat specializat în drept civil din Brașov. Fiind un mecanism juridic originar, uzucapiunea îndeplinește simultan un rol de dobândire și unul de dovadă, funcționând practic ca o prezumție legală absolută cu privire la calitatea de proprietar. Aceasta înseamnă că orice probă contrară adusă în instanță poate viza exclusiv nerespectarea criteriilor legale ale uzucapiunii; odată ce îndeplinirea acestor condiții a fost demonstrată cu succes, prezumția nu mai poate fi infirmată prin invocarea unui alt titlu de proprietate. Procesul prin care se solicită constatarea uzucapiunii are caracterul unei acțiuni reale.

În ce priveste procedura specialǎ privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii, aceasta nu este o simplă procedură de înscriere în cartea funciarǎ a unui drept deja dobândit (caz în care ar fi aplicabile dispozițiile procedurale prevǎzute de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată), ci despre o procedură care priveste atât aspectele privitoare la dobândirea drepturilor reale principale prin uzucapiune (aşadar,judecarea condițiilor uzucapiunii), cât și înscrierea în cartea funciarǎ, care se dispune ca o consecințǎ a constatǎrii îndeplinirii condițiilor uzucapiunii.

Achiesǎm la opinia potrivit căreia procedura specială privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii privește numai uzucapiunea extratabularǎ, iar nu și pe cea tabularǎ2), care va fi invocată pe caleaunei apărǎri de fond, iar nu pe calea unei cereri de chemare în judecată (fǎră a exclude, totuşi,formularea unei cereri reconvenționale prin care sǎ se ceară să se constate cǎ a operat uzucapiunea tabulară, în mǎsura în care posesorul este chemat în judecatăîntr-o acțiune în revendicare sau o acțiune în nulitatea titlului sǎu, indiferent dacăse cere sau nu și rectificarea cǎrții funciare).

Prima etapă a procedurii are caracter necontencios; instanța dispune citarea titularului dreptului înscris în cartea funciară sau, după caz, a succesorilor acestuia,desigur, dacă aceștia sunt cunoscuți și au fost identificați de către reclamant, scop in care acesta trebuie sǎ depunǎ, odatǎ cu cererea, și înscrisurile prevǎzute de art. 1050 alin. (3) lit. a)-d) C.proc.civ., care contribuie la stabilirea situației juridice reale a imobilului. Citarea și formalitățile de publicitate la care se referă art. 1051alin. (1) şi (2) C.proc.civ. sunt menite să creeze o sansă reală ca adevăratul titular al dreptului de proprietate sǎă afle despre existența procesului și să formuleze opoziție (în mǎsura în care imobilul nu a fost înscris în nicio carte funciară,problema identificǎrii acestuia se pune în termeni similari cu determinarea calității procesuale pasive în cadrul acțiunii în uzucapiune întemeiată pe dispozițiile art. 1890 C.civ. din 1864, iar proba dreptului de proprietate se va face în condițiile dreptului comun).

În mǎsura în care în termen de 6 luni de la ultima publicație nu a fost făcută nicio opoziție, cererea va fi soluționatǎ potrivit procedurii necontencioase, în camera de consiliu, însă cu administrarea probelor impuse în mod obligatoriu de lege [art. 1051alin. (5) C.proc.civ.]. Aceastǎ reglementare rezolvǎ problema, frecventǎ în practica judiciarǎ, în care nu se poate stabili cine este în prezent adevǎratul proprietar al imobilului, singurul care, în mod normal, are calitate procesualǎ pasivǎ, întrucât ultimul proprietar care poate fi identificat (eventual, pe temeiul ultimei înscrieri în cartea funciarǎ, dacǎ imobilul are carte funciară deschisă) nu mai este în viață(uneori, în cazul actelor translative de proprietate sau înscrierilor în cartea funciarăfoarte vechi, nici mǎcar decesul nu poate fi probat, deși circumstanțele ar justifica o prezumție simplǎ în acest sens, cum ar fi în cazul titularului înscris în cartea funciarǎ la începutul secolului al XX-lea sau chiar mai devreme), iar succesiunea sa nu a fost dezbǎtutǎ (find, de exemplu, acceptată tacit).

Dacǎ s-au fǎcut opoziții, se va trece în etapa contencioasă a procedurii, în care oponentul va avea poziția procesualǎ de pârât în cererea de uzucapiune, cauza fiind soluționatǎ prin hotǎrâre.

Însǎ, în ambele cazuri, instanta va cerceta dacă sunt îndeplinite cerințele prevǎzute de Codul civil pentru dobândirea dreptului reclamat în temeiul uzucapiunii.

2.Calitate procesuală activă (reclamant) are orice persoană care pretinde cǎ a exercitat o posesiune utilă asupra unui imobil timp de 10 ani, fǎrǎ a fi înscris în cartea funciarǎ ca titular al dreptului real ce formează obiectul judecății.

3.Calitate procesuală pasivă (pârât) are doar persoana care a făcut opoziție în condițiile prevǎzute de art. 1051 C.proc.civ., în caz contrar cauza fiind soluționatăpotrivit regulilor procedurii necontencioase, fără a exista pârât în cauză. Calitatea de oponent poate aparține atât adevǎratului proprietar al imobilului, înscris anterior în cartea funciară sau, dupǎ caz, neînscris (proprietar extratabular)ori succesorilor acestuia, cât și altor titulari ai unor drepturi reale constituite de adevǎratul proprietar şi care s-ar vedea în situația în care drepturile lor s-ar stinge, dacǎ cererea reclamantului de dobândire prin uzucapiune a dreptului de proprietate ar fi admisǎ.

3a.Urmeazǎ a se avea în vedere dispozițiile art. 194 lit. a) C.proc.civ. si ale art. 148 alin. (1) teza a II-a C.proc.civ.

4.Obiectul uzucapiunii. Prin uzucapiune se poate dobândi nu numai dreptul de proprietate, ci și alte drepturi reale, respectiv dezmembrǎminte ale dreptului de proprietate, în special servituți pozitive (art. 763 C.civ.).

5.Motivele de fapt. Se va menționa îndeplinirea urmǎtoarelor condiții:

a) proprietarul înscris în cartea funciarǎ a decedat sau, dacǎ este vorba despre o persoană juridică, și-a încetat existența, fie proprietarul înscris în cartea funciarăa renunțat la dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv și declarația de renuntare a fost înscrisǎ în cartea funciarǎ, fie imobilul nu era înscris în nicio carte funciarǎ [art. 930 alin. (1) lit. a)-c) C.civ.];

b) exercitarea timp de 10 de ani a posesiunii asupra imobilului cu privire la care se invocǎ uzucapiunea. Nu este neapărat nevoie ca reclamantul să fi posedat imobilul el însusi timmp de 10 de ani, ci poate invoca joncțiunea posesiilor, adicǎunirea posesiei exercitate de el cu cea exercitată de autorul/autorii sǎi [prin autor,în sensul art. 933 alin. (2) C.civ., se întelege persoana care, ca și cel ce invocăuzucapiunea, nu este titularul dreptului de proprietate, dar a transmis posesia reclamantului; nu poate invoca joncțiunea posesiilor cel care a uzurpat bunul de la posesorul anterior, nici cel care a dobândit bunul de la adevǎratul proprietar,întrucât, pe durata posesiei exercitate de acesta din urmă, nu i se poate imputa nicio pasivitate care să justifice uzucapiunea], așa încât împreună să totalizeze 10de ani; s-a mai arǎtat în doctrină cǎ joncțiunea posesiilor presupune îndeplinirea conditiilor prevǎzute de lege pentru justul titlu;

Termenul de 10 ani nu poate începe sǎ curgǎ înainte de data decesului sau a încetării existenței titularului dreptului ori înainte de data înscrierii în cartea funciarăa declarației de renunțare la dreptul de proprietate. Termenul de 10 ani va începe de la data începerii posesiei uutile dacă posesia a început ulterior oricăruia dintre aceste evenimente ori dacǎ imobilul n-a fost înscris în nicio carte funciară.

c) posesiunea exercitatǎ sǎ fi fost utilǎ, adică să fie vorba despre o posesie propriu-zisǎ neviciată, și nu despre o detenție precară;

Precaritatea nu este un viciu al posesiei, ci însǎși lipsa acesteia, de vreme ce posesia presupune stǎpânirea bunului sub nume de proprietar (aşadar, cu animus sibi habendi), în acest sens fiind dispozițiile art. 916 alin. (1) şi art. 918 C.civ. Orice persoanǎ care a intrat în posesia unui bun este prezumată a-l stǎpâni sub nume de proprietar, aşadar ca posesor, iar nu ca detentor precar [art. 919 alin. (1) C.civ.],însǎ dacă persoana care stǎpâneste bunul este un simplu detentor precar (locator,comodatar etc.) se prezumǎ cǎ și-a conservat calitatea de detentor precar pânăla proba contrară [art. 919 alin. (2) C.civ.], probǎ care poate fi fǎcutǎ numai prin dovedirea cazurilor în care, potrivit art. 920 C.civ., precaritatea poate fi intervertitǎîn posesie1). Posesia este utilǎ, în sensul art. 922 C.civ., când nu este afectatǎ de unul din urmǎtoarele vicii: discontinuitatea, tulburarea şi clandestinitatea, ceea ce presupune ca ea sǎ fi fost exercitată în mod continuu, fǎrǎ intermitente anormale,paşnic şi public. Art. 922 alin. (2) C.civ. prezumǎ caracterul util al posesiei, ceea ce înseamnă cǎ, în plan probatoriu, reclamantul care a fǎcut dovada posesiei este suficient sǎ invoce aceastǎ prezumție, iar oponentului-pârât, dacă este cazul, îi revine sarcina probei că posesia a fost viciată. Prezumția trebuie avută în vedere de instanță și în procedura necontencioasă, asadar, în ipoteza în care n-ar avea cine să invoce și sǎ dovedească un viciu al posesiei; considerăm însă cǎ instanța va cǎuta, prin întrebǎrile adresate martorilor, să verifice incidența prezumției aici discutate.

d) înainte de înregistrarea cererii de înscriere în cartea funciară a uzucapantului,nicio altǎ persoană nu și-a înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul sǎu, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului uzucapiunii [art. 930 alin. (2) C.civ.].

6.Temeiul de drept îl reprezintǎ art. 930 C.civ., iar dacă se invocă și joncțiunea posesiilor temeiul de drept se întregeste cu dispozițiile art. 933 alin. (2) C.civ., ca și în ce privește prezumția cǎ posesia a avut caracter util, cu art. 922 alin. (2) C.civ.,texte aplicabile rationae temporis doar uzucapiunilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil [art. 6 alin. (4) C.civ.].

7.Probe:

a) înscrisuri - se vor depune înscrisurile care atestǎ, indirect, data începerii posesiei, respectiv exercițiul acesteia, precum: eventualul act sub semnăturăprivatǎ, nul absolut pentru lipsa formei, în temeiul căruia reclamantul a intrat în posesia bunului (chitanțǎ); extrase de rol fiscal și proces-verbal de impunere;chitante care atestǎ plata impozitului pe teren și clǎdire; în raport de dispozițiile art. 194 lit. c) C.proc.civ., odatǎ cu cererea de chemare în judecată se vor depune în mod obligatoriu certificatul fiscal atestând valoarea de impunere ori, dupǎ caz,adeverințǎ din care rezultă inexistența valorii de impunere; în acest din urmǎcaz, vor fi atasate înscrisuri din care rezultă valoarea imobilului în conformitate cu grilele notariale cuprinzând valorile orientative ale proprietǎților imobiliare;extrasul de carte funciară ori, dacă este cazul, un certificat eliberat de birou de cadastru și publicitate imobiliarǎ din care rezultă cǎ imobilul nu este înscris în nicio carte funciară1);

De asemenea, vor fi depuse odatǎ cu cererea de chemare în judecată și toate înscrisurile la care se referă art. 1050 alin. (3) C.proc.civ., ori, după caz, rǎspunsuri oficiale comunicate de autoritățile publice competente din care rezultă refuzul comunicǎrii unor acte, precum certificatul de rol fiscal, unei persoane care nu deține un titlu de proprietate asupra imobilului, pentru a justifica diligența depusǎde reclamant pentru respectarea dispozițiilor legale.

b) martori - pentru a dovedi faptul posesiunii în tot timpul prevǎzut de lege; se va tine seama de prezumția de utilitate a posesiei instituită de art. 922 alin. (2) C.civ.,prezumție care însǎ are caracter relativ, iar instanța este ținută să verifice îndeplinirea cerințelor uzucapiunii, ceea ce înseamnă cǎ va adresa întrebǎri din care sǎ rezulte,eventual, fapte de natură să rǎstoarne prezumția de utilitate a posesiei [art. 1051alin. (7) C.proc.civ.]. Se vor indica în mod obligatoriu numele, prenumele şi domiciliul a cel putin 2 martori [art. 1050 alin. (3) lit. h) C.proc.civ.];

c) documentația tehnicǎ cadastralǎ a imobilului, realizată de o persoanǎ fizicǎ sau juridică autorizatǎ, pe cheltuiala reclamantului, documentație care trebuie depusăodatǎ cu cererea de chemare în judecatǎ [art. 1050 alin. (3) lit. f) C.proc.civ.].

8.Timbrajul. Taxa judiciarǎ de timbru se calculează la valoarea imobilului cu privire la care poartǎ acțiunea, potrivit art. 3 alin. (1) şi alin. (2) lit. b) din O.U.G.nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru. Taxarea se va face prin raportare la valoarea impozabilǎ a imobilului [art. 31 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013], scop în care reclamantul va ataça cererii sale certificatul fiscal din care rezultǎ valoarea impozabilǎ [art. 194 lit. c) C.proc.civ.]. În lipsa valorii impozabile, ori dacǎ, în urma contestării, instanța apreciază această valoare ca fiind derizorie, taxarea se va face prin raportare la grilele notariale cuprinzând valorile orientative ale proprietăților imobiliare [art. 31 alin. (3) din O.U.G. nr. 80/2013].

9.Instanta competentǎ. Potrivit art. 1050 alin. (1) C.proc.civ., cererea este de competența judecǎtoriei în a cǎrei circumscripție este situat imobilul. Criteriul valoric nu prezintǎ aşadar importanțǎ. Competența teritorialǎ este absolutǎ, fiind vorba despre o cerere reală imobiliară.

Inapoi