Revendicare imobiliarǎ

1. Natura juridicǎ. Este o acțiune realǎ, petitorie, un mijloc direct de apǎrare a dreptului de proprietate, pus la îndemâna proprietarului pentru recuperarea bunului sǎu imobil de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fǎrǎ drept.

2. Calitate procesualǎ activǎ (reclamant) are proprietarul unic și exclusiv al unui imobil, dar şi oricare dintre coproprietari care poate introduce singur acțiunea în revendicare, conform art. 643 alin. (1) C.civ.

3. Calitate procesualǎ pasivǎ (pârât) are orice persoană care stǎpâneste bunul fǎrǎ drept (posesor, detentor precar, tolerat sau orice alt ocupant al bunului);de menționat cǎ acțiunea în revendicare nu poate fi introdusǎ în contra unui alt coproprietar.

4.Obiectul revendicǎrii. Se vor indica de cǎtre reclamant elementele de identificare a imobilului revendicat (localitatea şi judetul, strada și numǎrul, iar,în lipsǎ, vecinǎtățile, etajul și apartamentul, precum și, când imobilul este înscris în cartea funciară, numărul de carte funciară și numărul cadastral sau topografic),dacǎ acest lucru este posibil, în caz contrar ele urmând a fi stabilite în cursul procesului prin expertizǎ de specialitate. Se va indica și valoarea impozabilǎ a bunului. Aceastǎ valoare este necesară stabilirii competentei (art. 104 C.proc.civ.),dar și determinării cuantumului taxei judiciare de timbru.

De mentionat cǎ, în cadrul acțiunii în revendicare se pot solicita despǎgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului sau pentru fructele sau/și productele produse de bun în perioada cât reclamantul a fost deposedat de el, caz în care se va indica mǎcar provizoriu valoarea estimativă a despăgubirilor, care apoi vor fi stabilite în cursul procesului prin expertiză.

5. Motivele de fapt. Se va menționa:

a) calitatea reclamantului de proprietar/coproprietar al imobilului revendicat si titlul pe care se întemeiazǎ aceastǎ calitate. De exemplu, reclamantul poate invoca drept titlu de proprietate un contract de vânzare-cumpărare, un contract de donație, o hotǎrâre judecǎtorească de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, un act de tranzacție etc.;

b) faptul că pârâtul ocupǎ imobilul revendicat;

c) dacă imobilul este înscris în cartea funciară, faptul că reclamantul figureazăca titular al dreptului de proprietate (exclusiv sau în modalitatea proprietǎții comune). Dovada proprietǎții se realizeazǎ în cazul acestor imobile prin extrasul de carte funciarǎ (art. 565 C.civ.);

d) dacǎ imobilul nu este înscris în cartea funciară, faptul că pârâtul nu are un titlu de proprietate asupra bunului revendicat sau, dupǎ caz, cǎ titlul deținut de acesta nu este preferabil celui al reclamantului.

Dacǎ numai reclamantul are titlu, se va menționa cǎ acesta îndeplineste condițiile necesare pentru admiterea actiunii în revendicare, respectiv titlul emană

de la un tert, nu de la reclamantul însuşi și data titlului este anterioară posesiei pârâtului.

Dacă ambele pǎrți au titluri de proprietate, argumentația va fi diferitǎ, dupǎ cum titlurile provin de la același autor sau de la autori diferiți: 1) dacǎ titlurile provin de la același autor (cum este, de pildǎ, cazul în care ambele pǎrți au cumpǎrat acelaşi bun de la același vânzǎtor) se va arǎta dacǎ au fost sau nu îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliarǎ - dacă nu au fost îndeplinite se va invoca faptul cǎ titlul reclamantului are datǎ mai veche, iar dacă ambele sunt înscrise se va invoca anterioritatea înscrierii titlului reclamantului; 2) dacǎ titlurile provin de la autori diferiți se va argumenta de ce dreptul autorului reclamantului este preferabil în raport de dreptul autorului pârâtului, de exemplu se va arăta cǎ autorul reclamantului a fost adevǎratul proprietar, spre deosebire de autorul pârâtului,care nu a avut această calitate.

În cazul în care niciuna dintre părți nu are titlu și nici nu poate invoca dobândirea dreptului de proprietate prin modurile originare de dobândire a proprietății (uzucapiune sau ocupațiune) se va menționa acest fapt și se va argumenta de cǎtre reclamant cǎ posesiunea exercitată de el asupra imobilului revendicat este mai bine caracterizată decât cea a pârâtului, putându-se invocaîn acest sens o posesiune mai îndelungatǎ, neviciatǎ, exercitatǎ cu bunǎ-credință etc.1)

6. Temeiul de drept este dat de dispozițiile art. 563-566 C.civ., care reprezintǎdreptul comun în materie.

7. Probe:

a) înscrisuri-obligatoriu extrasul de carte funciarǎ, dupǎ caz, titlul de proprietate al reclamantului şi orice alt înscris de natură să dovedească faptul ocupării imobilului de cǎtre pârât;

b) interogatoriul pârâtului - pe aspectul exercitării stăpânirii asupra imobilului revendicat și al titlului în baza cǎruia exercită această posesiune;

c) martori - pe aspectul stǎpânirii exercitate asupra imobilului revendicat;

d) expertizǎ tehnicǎ - construcții sau, dupǎ caz, topometricǎ - pentru a dovedi,dacǎ este cazul, identitatea dintre imobilul revendicat, cel ocupat de pârât și cel individualizat în cartea funciară/în titlul de proprietate opus de reclamant.

8. Timbrajul. Taxa judiciarǎ de timbru se calculează la valoarea impozabilăa bunului revendicat, potrivit art. 31 alin. (3) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru. Conform aceluiaşi text, dacá valoarea impozabilǎ este contestalàsau apreciată de instanță ca vǎdit derizorie, taxarea cererilor se va lace prin raportare la grilele notariale cuprinzând valorile orientative ale proprietáților imobiliare.

9. Instanța competentǎ:

a) teritorial - este competentǎ instanța în circumscripția cǎreia se situeazǎimobilul, conform art. 117 alin. (1) C.proc.civ. (competență teritorială absolulǎ).

1) În acest sens, ase vedea C. Stâtescu, C. Birsan, Drept civil Drepturi reale, EDP, Bucureşu.1988,p.197-198.