Actiune în evacuare prevǎzutǎ de art. 1033-1048 C.proc.civ.

1.Natura juridicǎ. Este o procedurǎ specialǎ, reglementatǎ de Titlul XI al Cǎrții a VI-a din Codul de procedură civilă, art. 1033-1048, pusă la îndemâna proprietarilor de imobile pentru a evacua rapid persoanele care nu mai au dreptul de a folosi un imobil. Prin aceastǎ acțiune se urmǎreste sancționarea locatarilor în cazul neîndeplinirii unor obligații legale ale acestora referitoare la modul de exercitare a drepturilor locative. Finalitatea acestei acțiuni constǎ în obligarea locatarilor la încetarea actelor de folosințǎ a suprafeței locative deținute în virtutea unui contract de locațiune/închiriere/subînchiriere/cesiune care și-a încetat efectele sau pe care au ocupat-o fǎră a avea un titlu locativ legal.

Procedura presupune cǎ raportul juridic dintre pǎrți este foarte clar stabilit, de pildǎ, existǎ un contract de locațiune al cǎrui termen a expirat sau dacă nu a fost prevǎzut un termen, locatarul a fost notificat sǎ pǎrǎseascǎ imobilul și desigur,în situația în care persoanǎ a ocupat abuziv o locuințǎ. Apreciem cǎ utilizând aceastǎ procedurǎ nu s-ar putea cere, de pildă, constatarea nulității unui contract și evacuarea persoanei care deține imobilul. Aceasta, deoarece procedura prevăzutăde Codul de procedurǎ civilă este urgentă prin esența ei și nu presupune rezolvarea unor situații prealabile, cum ar fi nevalabilitatea unui contract ce poate fi cercetatǎnumai pe calea dreptului comun.

2.Calitate procesualǎ activǎ (reclamant) are, potrivit art. 1033 C.proc.civ.proprietarul sau locatorul, sublocatorul, cesionarul sau dobânditorul imobilului.Dacă locatorul principal într-un contract de locațiune a cedat unei alte persoane folosința unei suprafete locative sau, dupǎ caz, când între pǎrți nu s-a încheiat un asemenea contract, atunci și locatarul va avea calitate procesuală activă în procedura de evacuare, deoarece are interes să recupereze folosința bunului de la o persoană care îl folosește fǎrǎ drept.

3.Calitate procesuală pasivă (pârât) are fostul locatar căruia i-a expirat contractul sau altă persoană care ocupă fǎră drept imobilul. Prin locatar, potrivit art. 1033 alin. (1) lit. b), Codul de procedurǎ civilǎ cuprinde și locatarul principal,chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, în ipoteza în care aceştia din urmǎ, nu au pǎrǎsit imobilul după expirarea termenului contractual sau dacǎ nu existǎ termen stipulat după ce au fost notificati în acest sens.

4.Obiectul actiunii

4.1. Solicitarea privind evacuarea pârâtului. Reclamantul va solicita instanței de judecatǎ ca prin hotărâre executorie să dispună evacuarea imediatǎ a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu. Se poate solicita odatăcu evacuarea și plata chiriei sau a arenzii exigibile, inclusiv a sumelor ddevenite exigibile în cursul procesului.

4.2. Încetarea abuzului de folosință. Pentru a preveni stricăciunile aduse imobilului de cǎtre locatar, art. 1045 alin. (1) C.proc.civ., prevede cǎ, pe calea ordonantei preşedințiale, cu citarea pǎrților, acesta va fi obligat să înceteze abuzul de folosință și să aducă imobilul la starea inițială. Prin abuz de folosință care duce la deteriorarea imobilului se întelege: nerespectarea obligatiilor ce-i revin locatarului prin contract care duce la producerea de stricăciuni, întrebuințarea imobilului în alt scop decât cel destinat, modificarea structurii stabilite prin construcție sau orice alt tip de comportament care afecteazǎ imobilul.

4.3. Efectuarea reparațiilor şi restrângerea folosintei. Potrivit art. 1046C.proc.civ., în situația în care locatarul nu efectuează reparațiile ce cad în sarcina

sa sau împiedică locatorul sǎ efectueze reparațiile prevǎzute de lege, pe cale de ordonantǎ preşedințialǎ, se poate solicita obligarea locatarului la efectuarea reparațiilor şi la restrângerea folosinței spațiului închiriat. Dacă se impune, se poate solicita chiar evacuarea locatarului, temporar, până la realizarea reparațiilor imobilului, ce cad în sarcina locatorului, conform legii.

4.4. Examinarea imobilului. În situația în care locatarul nu permite locatoruluísǎ examineze imobilul (de pildǎ în vederea stabilirii necesitǎții efectuǎrii unor reparații, a verificării utilizării în scopul destinat etc.), acesta din urmă poate solicita instanței sǎ oblige pârâtul la a permite examinarea imobilului, potrivit art. 1047C.proc.civ., tot pe calea ordonantei presedințiale.

4.5. Cereri ale asociatiilor de proprietari. Legea, prin art. 1048 C.proc.civ., a pus la îndemâna asociațiilor de proprietari, posibilitatea, ca pe calea ordonanței preşedințiale sǎ solicite obligarea proprietarilor, membri ai asociației să permităefectuarea reparațiilor ce sunt în sarcina fiecărui proprietar ori a reparațiilor sau a o oricǎror lucrări la părțile sau instalațiile aflate în coproprietatea acestora ori la spatiile aflate în proprietatea exclusivă a acestora, justificat de faptul că lipsa acestor reparații afecteazǎ folosința normală a pǎrților comune sau a altor spații locative din imobil, precum și siguranța locuirii în acel imobil.

5. Motivele de fapt. Se va mentiona:

a) temeiul dreptului de folosințǎ al reclamantului, care poate consta în titlul sǎu de proprietate, de administrare, de cesiune, sublocațiune sau de folosință a suprafetei locative din care a cerut evacuarea pârâtului, cum ar fi, de exemplu,un contract de vânzare-cumpărare, de schimb, de donație, de închiriere, un act de adjudecare, cesiune, arendǎ etc.

b) cauza evacuǎrii, constând, de exemplu, în expirarea termenului locațiunii/închirierii/subînchirierii/cesiunii, desființarea titlului locatorului, ocuparea fǎrădrept sau samavolnicǎ a unei suprafete locative, denunțarea contractului, abuzul de folosințǎ asupra imobilului [art. 1045 alin. (1) C.proc.civ.] etc.

c) notificareascrisǎ a ocupantului fǎrǎ drept al imobilului. Pentru ocupantul fǎrǎ drept al imobilului, art. 1038 C.proc.civ. prevede cǎ este suficientă o notificare scrisǎ, prin care ocupantului i se pune în vedere sǎ elibereze imobilul pe care îl ocupă fǎră temei legal, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.

d) notificarea locatarului prin executor judecǎtoresc. Potrivit art. 1037 alin. (1)C,proc.civ., dacǎ dreptului locatarului s-a stins ca urmare a încetǎrii locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau arenzii, precum si din orice altǎ cauză ce-i permite locatorului sǎ intre în posesia imobilului, acesta din urmǎ va notifica locatarul, în scris prin intermediut executorului judecǎtoresc, sǎ elibereze imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la comunicarea notificării. Aceeași este situația și când locațiunea este pe duratǎnedeterminatǎ, cu mențiunea cǎ denunțarea cerutǎ de lege pentru denuntarea contractului va fi considerată și notificare de evacuare a imobilului.