1.Natura juridicǎ. Este o acțiune personalǎ, în realizare, prin care se urmǎ-reste sancționarea locatarilor în cazul neîndeplinirii unor obligații legale ale acestora referitoare la modul de exercitare a drepturilor locative. Finalitatea acestei acțiuni constǎ în obligarea locatarilor la încetarea actelor de folosințǎ a suprafetei locative detinute în virtutea unui contract de locațiune/închiriere/subînchiriere/cesiune care si-a încetat efectele sau pe care au ocupat-o fǎră a avea un titlu locativ legal1. Temeiul legal este prevǎzut de art. 1034 alin. (1) C.proc.civ., potrivit cǎrora reclamantul se poate folosi, fie de procedura specialǎ, fie de procedura de drept comun.

Actiunea în evacuare pe calea dreptului comun va fi formulată numai în situatia în care nu se pune în discuție dreptul de proprietate al pǎrților asupra imobilului din care se solicitǎ evacuarea. În mǎsura în care reclamantul invocă existenta unui drept de proprietate în patrimoniul său, ceea ce valorifică acesta prin acțiunea în evacuare este dreptul defolosință, ca atribut al dreptului său real. Dacă se pune în discuție dreptul de proprietate al vreuneia dintre pǎrți, asupra imobilului în litigiu atunci reclamantul nu are la îndemână acțiunea în evacuare, ci acțiunea în revendicare, expres reglementatǎ prin art. 563 C.civ.

Trebuie subliniat cǎ într-o acțiune în evacuare, dacă pârâtul se apără și invocăun titlu asupra imobilului, atunci acțiunea va fi respinsă ca nefondatǎ. Asadar,calificarea acțiunii nu se realizează în funcție de apărările pârâtului, acestea din urmă influențând doar soluția pronunțată în cauză.

2.Calitate procesuală activă (reclamant) are partea din contractul de locatiune/închiriere/subînchiriere/cesiune care a cedat celeilalte pǎrți folosința unei suprafețe locative sau, dupǎ caz, când între pǎrți nu s-a încheiat un asemenea contract, titularul dreptului de proprietate sau de administrare al suprafeței locative ce se pretinde a fi nesocotit fără drept de cǎtre o altă persoană;

3.Calitate procesualǎ pasivă (pârât) are partea din contractul de locațiune/închiriere/subînchiriere/cesiune, cǎreia i-a fost cedatǎ folosința temporarǎ a unei suprafete locative sau, dupǎ caz, orice altǎ persoană cǎreia i se impută ocuparea fǎrǎ drept a unei suprafete locative.

4.Obiectul actiunii. Se poate cere evacuarea paratului ce are calitatea de locatar sau care ocupa fǎrǎ niciun drept o locuințǎ. Legea prevede în mod expres ca evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotǎrâri judecǎtoreşti-art. 1831 C.civ.Referitor la contractul de închiriere a locuinței, obligația de restituire a imobilului de cǎtre locatar, poate fi valorificata de locator pe calea acțiunii în evacuare, al cǎrei efect este acela ca va permite locatorului să exercite dreptul de folosință asupra bunului imobil. În privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune, la expirarea termenului, contractul încheiat pe durata determinata si constatat prin înscris autentic sau cel încheiat sub semnǎtură privată și înregistrat la organul fiscal constituie titlu executoriu-art. 1809 alin. (2) C.civ. În cazul locațiunii, evacuarea poate fi formulata și ca un capǎt de cerere distinct, ca urmare a rezilierii contractului.

 

1) D.N.Teohari în G. Boroi (coord.), Noul Cod de procedurǎ civilă. Comentariu pe articole,vol. Il, p. 642; A se vedea şi M. Costin, M. Mureşan, V. Ursa, Dictionar de drept civil, Ed. Ştiințificăşi Enciclopedicǎ, București, 1980, p. 234.

5. Motivele de fapt. Se va menționa:

a) cauza evacuǎrii, constând, de exemplu, în expirarea termenului locațiunii/închirierii/subînchirierii/cesiunii, desființarea titlului locatorului, ocuparea fǎrǎ drept sau samavolnică a unei suprafețe locative, denunțarea contractului etc.

b) temeiul dreptului de folosințǎ al reclamantului, care poate consta în titlul său de proprietate, de administrare sau de folosință a suprafeței locative din care a cerut evacuarea pârâtului, cum ar fi, de exemplu, un contract de vânzare-cumpărare,de schimb, de donație, de închiriere, un act de adjudecare etc.

6.Temeiul de drept este diferit în funcție de contractul încheiat de pǎrți din care poate rezulta dreptuul reclamantului materializat într-o acțiune în evacuare.Se pot mentiona, de pildǎ, art. 1831 C.civ. raportat la art. 1796 lit. d) C.civ., ce reglementeazǎ obligația de restituire a bunului de cǎtre locatar, sau, dupǎ caz, la art. 1830 și 1800 C.civ., care privesc rezilierea contractelor de locațiune.

7. Probe:

a) înscrisuri - obligatoriu titlul ce conferă reclamantului un drept de folosințǎasupra spațiului locativ din care a cerut evacuarea pârâtului (cum ar fi, un contract de vânzare-cumpǎrare, de schimb, de donație, de închiriere, un act de adjudecare)şi orice alte acte ce dovedesc încetarea oricǎrui drept locativ al pârâtului, în cazul în care acesta a fost beneficiarul unui titlu locativ conferit prin contractul încheiat în mod legal cu reclamantul, respectiv contractul de locațiune, de închiriere, de subînchiriere, de cesiune, precum și hotărârea judecătoreascǎ definitivă prin care s-a dispus rezilierea acestui titlu locativ sau notificarea de denunțare unilateralǎ a contractului fǎră termen ori de anunțare a concediului pentru contractul reînnoit prin tacita relocațiune, copia cǎrții de identitate;

b) interogatoriul pârâtului - pe aspectul existenței/inexistenței dreptului sǎu locativ asupra spațiului din care s-a cerut a fi evacuat sau, dupǎ caz, pe aspectul ocupǎrii abuzive a imobilului, pe aspectul motivelor de refuz al eliberǎrii acestuia etc.

c) martori - pe acelaşi aspect vizat și de interogatoriu.

8.Timbrajul. Taxa judiciară de timbru este de 20 lei, potrivit art. 27 din O.U.G.nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, deoarece acțiunea în evacuare nu este evaluabilă în bani.

9. Instanta competentǎ:

a) teritorial - este competentă instanța de la domiciliul pârâtului sau, dupǎ caz,cea de la reşedința pârâtului din țară, dacă el are domiciliul în străinǎtate ori dacădomiciliul nu este cunoscut, iar dacă nici reședința nu este cunoscută, cea de la domiciliul sau reşedința reclamantului (art. 107, 108 raportate la art. 1065 C.proc.civ.)sau cea de la locul executǎrii contractului, conform art. 113 alin. (1) pct. 3 C.proc.civ.(competență teritorială alternativä).

b) material - este competentǎ judecǎtoria, conform art. 94 pct. 1 lit. d) C.proc.civ.Apreciem cǎ numai judecătoria este competentă material să se pronunte asupra unei cereri de evacuare, întrucât obiectul unei asemenea cereri nefiind evaluabil în bani nu se pune problema împărțirii competenței materiale între judecătorie şi tribunal.

Inapoi